Le changement d’affectation d’un lot de copropriété est une question fréquente et source de litiges au sein des copropriétés. Un jugement du Tribunal judiciaire de Marseille du 15 mai 2025 (RG n° 23/08864) apporte des précisions utiles sur l’intérêt d’une lecture attentive du règlement de copropriété et la nécessité, ou non, de recourir à une assemblée générale.
Un copropriétaire face au syndicat des copropriétaires
Le cabinet PEZET & Associés a défendu un syndicat des copropriétaires contre un copropriétaire qui sollicitait du Tribunal judiciaire de Marseille pour demander l’annulation d’une résolution d’assemblée générale de copropriété, relative au changement d’affectation d’un lot de copropriété.
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Le lot concerné, initialement à affection commercial, avait été voté en assemblée générale pour prendre l’affectation d’habitation.
La loi sur l’affectation des lots en copropriété
Le Tribunal, en reprenant l’argumentaire développé par le cabinet PEZET & Associés dans les intérêts du syndicat des copropriétaires, a rappelé l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
Ainsi, une restriction au changement d’affectation d’un lot de copropriété ne peut être justifiée que si elle porte atteinte :
- aux droits des autres copropriétaires, ou
- à la destination de l’immeuble.
L’interprétation du règlement de copropriété
Dans ce dossier, le règlement de copropriété indiquait que le lot en question correspondait à des locaux privatifs situés au premier étage de l’immeuble, « actuellement à usage de commerce ».
Il a été relevé que la mention d’affection indique l’usage du lot « actuellement » soit au moment de l’établissement de l’acte, sans l’affirmer de manière générale ni définitive.
De plus, aucune clause du règlement de copropriété n’interdisait expressément le changement d’affectation d’un lot, ni ne soumettait cette démarche à une autorisation préalable de l’assemblée générale de copropriétaire.
Au contraire, le règlement indiquait que « d’une façon générale » rien ne s’opposait à ce que les locaux puissent « chacun à la volonté de leur propriétaire être utilisés à tel qui conviendra à ce dernier ».
Décision du Tribunal de Marseille sur la modification de l’affectation du lot
En conséquence, le Tribunal a considéré que :
- la modification de l’affectation du lot ne nécessitait pas l’autorisation de l’assemblée générale,
- ni une modification du règlement de copropriété,
- pouvait être effectuée librement, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.
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Conséquences pratiques pour les copropriétaires et syndicats
Ce jugement montre que l’analyse du règlement de copropriété joue un rôle déterminant, notamment en cas de modification d’affection de lot.
Pour les syndicats de copropriétaires ainsi que les copropriétaires cela confirme la nécessité d’anticiper les cas de changement d’usage dans le règlement.
Pour les copropriétaires, cela souligne que toute modification reste possible, dès lors qu’elle ne nuit pas aux droits d’autrui ni à la destination de l’immeuble.
Les litiges liés à un changement d’affectation d’un lot de copropriété sont complexes et nécessitent une parfaite connaissance de la loi et de la jurisprudence.
Le cabinet PEZET & Associés et ses avocats en droit de la copropriété interviennent régulièrement pour les syndicats et copropriétaires.
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