Par jugement en date du 03 novembre 2025, le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Marseille a prononcé la résiliation du bail d'habitation et l’expulsion d’un locataire pour troubles de jouissance.
Le Cabinet PEZET & Associés a assisté l’Office public d’HLM, bailleur social, en demande sur la résiliation et l’expulsion d’un de ses locataires dont le comportement dangereux était devenu particulièrement problématique pour les autres occupants de l’immeuble.
Demande d'assistance par le cabinet Pezet & associés
Quand un locataire violent fait basculer la vie de l'immeuble et des voisins
En l’espèce, le locataire en défense avait été condamné en avril 2024 par la 11ème Chambre Correctionnelle du Tribunal Correctionnel de Marseille à une peine de 18 mois d’emprisonnement avec mandat de dépôt pour avoir commis des violences avec usage ou menace d’une arme, suivies d’une incapacité n’excédant pas 8 jours, à l’encontre d’un autre locataire de la même résidence.
Ces violences graves ont créé un climat d’insécurité pour les autres habitants et voisins de l'immeuble.
Après une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), le bailleur a choisi d’assigner, en octobre 2024, le locataire devant le Juge des contentieux de la protection afin de voir résilier son bail et prononcer son expulsion.
Cette démarche illustre le rôle du bailleur lorsqu’il s’agit de faire cesser des troubles de voisinage graves et répétés.
Ce que la loi impose vraiment au locataire
En droit, l’article 1728 du Code Civil stipule que :
« Le preneur est tenu de 2 obligations principales :
- D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
- De payer le prix du bail aux termes convenus ».
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 reprend cette obligation :
« b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ; »
Un locataire qui adopte un comportement violent ou menaçant au sein de la résidence manque donc à son obligation de jouissance paisible et peut s’exposer à une procédure d’expulsion du locataire pour troubles anormaux de voisinage.
La jurisprudence rappelle que le caractère anormal d'un trouble de voisinage doit s'apprécier in concreto, en tenant compte des circonstances de temps et de lieu. Il appartient à la partie qui s'en prévaut de rapporter la preuve qu'elle subit un trouble qui, par son caractère excessif, lié notamment à son intensité, sa durée ou à sa répétitivité, excède les inconvénients ordinaires du voisinage.
A titre illustratif, par un arrêt rendu en date du 3 février 2015 n°13/02489, la Cour d’appel de Metz a rejeté la demande de résiliation et d’expulsion du bailleur, faute d'avoir démontré le caractère persistant des troubles causés et l’absence de retour à la normale au sein du voisinage.
Cet arrêt rappelle que l’expulsion locative ne peut être prononcée qu’en présence de faits suffisamment établis et graves, le simple conflit ponctuel de voisinage ne suffisant pas.
Pourquoi le juge a accepté l'expulsion du locataire
Pour autant, le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Marseille a considéré dans son jugement du 03 novembre 2025, que :
« s’il n’est pas fait état de faits postérieurs à la mise en demeure, la gravité des derniers faits commis à l’encontre de ses voisins de palier et le fait qu’ils s’inscrivent dans une série d’incidents depuis plusieurs mois (…) caractérise un manquement suffisamment grave du locataire à son obligation de jouissance paisible du logement loué pour justifier la résiliation du contrat de bail .. ».
Le juge retient donc, d'une part, la gravité des violences commises et, d'autres part, leur inscription dans un contexte de troubles répétés pour caractériser un manquement grave du locataire justifiant la résiliation du bail et son expulsion.
Cette décision illustre la manière dont le juge apprécie concrètement les comportements d’un locataire violent et confirme qu’un voisin dangereux peut, dans certaines conditions, voir son bail résilié et être expulsé afin de protéger la sécurité et la tranquillité des autres occupants.
Autre décision où le locataire s'est vu résilier son bail
Bailleurs, ce que vous pouvez retenir de cette affaire
Lorsqu’un locataire adopte un comportement violent au sein d’un immeuble, en particulier lorsqu’il est condamné pénalement pour des faits de violences, le bailleur peut engager une action en résiliation de bail et en expulsion du locataire pour manquement à l’obligation de jouissance paisible.
La constitution d’un dossier solide (condamnations pénales, témoignages, signalements répétés des voisins) reste toutefois essentielle pour démontrer l’existence de troubles anormaux de voisinage et sécuriser la procédure devant le juge.
Le Cabinet PEZET & Associés accompagne les offices HLM, bailleurs sociaux et bailleurs privés confrontés à des situations de troubles graves de voisinage ou de voisin dangereux.
Besoin d'aide dans la constitution d'un dossier d'expulsion de locataire
