Louer un appartement ou une maison pour de courts séjours touristiques à Marseille suppose de respecter plusieurs règles. Règlement de copropriété, décision de l’assemblée générale, enregistrement, changement d’usage : une seule démarche ne suffit pas nécessairement à autoriser la location.
Les règles ont par ailleurs évolué récemment, aussi bien pour les copropriétés qui souhaitent encadrer les locations touristiques que pour les propriétaires confrontés à un voyageur qui refuse de quitter les lieux.
La location touristique se situe au croisement de plusieurs enjeux : l’accès au logement, l’exercice du droit de propriété et la tranquillité des immeubles. Les réformes récentes renforcent son encadrement tout en apportant de nouveaux moyens de protection aux propriétaires confrontés à une occupation illicite.
Le 22 septembre 2026, Maître Frédéric POURRIÈRE, avocat associé au Cabinet Michel PEZET & Associés, est intervenu sur BFM Marseille dans un reportage consacré au thème : « Marseille : lutte anti-Airbnb, quel bilan ? ». L’occasion de faire le point sur les principales règles à connaître et de revenir sur les évolutions juridiques qui concernent les propriétaires et copropriétaires
Une copropriété peut-elle interdire les locations touristiques ?
Oui, sous certaines conditions. Une copropriété peut désormais décider d’interdire certaines locations en meublés de tourisme, mais cette possibilité n’est ni générale ni automatique.
La loi du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », a facilité la modification des règlements de copropriété dans ce but.
L’interdiction peut être décidée à la majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : elle nécessite la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Les conditions de l’interdiction de locations touristiques en copropriété
Cette possibilité reste encadrée et plusieurs conditions doivent être réunies.
Le dispositif concerne les lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale.
Le règlement de copropriété doit également interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés à un usage commercial.
Autrement dit, la seule présence d’une location touristique dans un immeuble ne suffit donc pas, à elle seule, pour permettre à son interdiction.
Avant de proposer ou de voter une interdiction en assemblée générale, il est donc nécessaire d’examiner précisément le règlement de copropriété et la situation des lots concernés. Le règlement joue plus largement un rôle déterminant dans l’utilisation qui peut être faite d’un bien, notamment lorsqu’un copropriétaire envisage un changement d’affectation de son lot.
À retenir
Acheter un appartement dans l’objectif de le louer à des touristes nécessite une vérification préalable du règlement de copropriété. Cette étape permet notamment d’identifier les restrictions déjà applicables et celles qui pourraient être adoptées par la copropriété.
Cette interdiction porte-t-elle atteinte au droit de propriété ?
La possibilité pour une majorité de copropriétaires de limiter l’utilisation d’un lot a soulevé une question importante : une telle interdiction porte-t-elle une atteinte excessive au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre ?
Le Conseil constitutionnel s’est prononcé sur cette question dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, et a déclaré les dispositions contestées conformes à la Constitution.
Il relève notamment les objectifs poursuivis : limiter les nuisances liées aux locations touristiques et lutter contre la pénurie de logements disponibles pour la location de longue durée.
Il souligne aussi les limites du dispositif : les résidences principales ne sont pas concernées, les logements visés peuvent toujours être loués à l’année et l’interdiction décidée par la copropriété est réversible.
- Pour les copropriétaires, cette décision confirme l’existence d’un outil collectif de régulation.
- Pour les propriétaires bailleurs, elle renforce l’intérêt de verifier le règlement de copropriété et les décisions prises en assemblée générale avant tout investissement ou projet de location touristique.
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Quelles démarches vérifier avant de louer un meublé de tourisme à Marseille ?
À Marseille, les règles de copropriété s’ajoutent aux obligations administratives applicables à la location touristique.
Selon la situation du logement et le projet envisagé, il convient notamment de vérifier :
- les formalités d’enregistrement du logement,
- la nécessité éventuelle d’obtenir une autorisation de changement d’usage,
- les obligations de compensation lorsque le régime applicable l’exige, et
- les restrictions prévues par le règlement de copropriété.
Attention : L’enregistrement d’un logement ne vaut pas autorisation de changement d’usage. De plus, une autorisation administrative ne permet pas davantage d’écarter une interdiction ou une restriction résultant du règlement de copropriété.
Un projet peut donc être conforme aux règles administratives tout en rencontrant un obstacle au sein de la copropriété.
Réponse rapide
Avant une mise en location touristique à Marseille, il faut examiner le bien, son usage, le règlement de copropriété et les démarches administratives applicables. Une formalité accomplie ne valide pas automatiquement l’ensemble du projet.
Faites vérifier les règles applicables à votre bien et à votre copropriété
Que faire si un voyageur refuse de quitter le logement touristique ?
Une autre difficulté peut survenir à la fin du séjour : le voyageur, entré régulièrement dans le logement, refuse de partir à la date prévue.
La loi n° 2026-798 du 18 août 2026, dite « RIPOST », apporte une réponse spécifique à cette difficulté.
Elle étend au maintien dans un meublé de tourisme après l’expiration du contrat la procédure administrative d’évacuation prévue par l’article 38 de la loi du 5 mars 2007.
Sous réserve que les conditions prévues par la loi soient réunies, le propriétaire peut ainsi solliciter l’intervention du préfet, même lorsque l’occupant était initialement entré légalement dans le logement.
L’évacuation est-elle automatique ?
Cette protection ne garantit pas une évacuation automatique. Elle renforce l’intérêt de disposer d’un dossier complet et documenté, établissant les conditions de la location et la fin du séjour. Le propriétaire a notamment intérêt à conserver :
- le contrat de location,
- les dates précises du séjour,
- les justificatifs de réservation,
- les échanges avec le voyageur
- les éléments établissant son refus de quitter les lieux.
Ces documents peuvent faciliter l’analyse de la situation et la mise en œuvre des démarches adaptées.
Comment sécuriser un projet de location touristique ?
Ces évolutions et règles relatives aux meublés de tourisme appellent une vigilance accrue notamment lors de l’acquisition d’un bien, avant sa mise en location ou au moment du vote d’une résolution en assemblée générale.
Le Cabinet Michel PEZET & Associés accompagne les propriétaires, copropriétaires et syndicats de copropriétaires en droit de l'immobilier, dans l’analyse de leurs droits, la sécurisation de leurs projets et la résolution des litiges immobiliers.
